[손에 잡히는 경제] 7/20(화) 장기공공임대주택 재고 쌓이지 않는 원인과 개선점

출처 : 이진우의 손에 잡히는 경제 -  7/20

http://www.imbc.com/broad/radio/fm/economy/index.html

이진우의 손에 잡히는 경제

◾️  장기공공임대주택 재고 쌓이지 않는 원인과 개선점

---

🍀기초설명) 
- 나라에서 빌려주는 주택
- 임대주택 종류에 따라 분양전환주택도 있고 영구임대 국민임대 등 있음
- 중간에 임대하다 정부가 분양을 해서 팔면 정부는 임대 주택 짓는데 들어간 돈을 회수 할 수 있지만 그만큼 임대주택 수는 줄어듦
- 문재인 정부 들어 영구임대 줄고 국민임대 주택 늘었음 
- 서울 수도권은 오래된 아파트를 임대주택으로 짓는 것은 줄었고 분양전환주택도 줄었음

🍀분양전환주택)
- 10년 전 분양전환주택을 30프로 이상 공급 올해부터 차근차근 도래해 세입자와 갈등 심해질 것 집 값 올라가고 감정사가 분양가를 심사하다보니 7-8억 마련이 어려울 경우 대신 중산층 이상 사람들이 들어올 것
- lh공사 입장 빨리 돈을 회수하고 싶은…매각 대금 들어와야 하는데 매각 대금이 안들어와 부채 늘어나고 현금이 안 들어오다보니 재정 압박 →  mb정부 때 그래서 분양전환주택을 시행
- 현금 회수 빨리 하며 공급 빨리? 현실에서는 많이 안 이루어짐 
- 공공임대주택을 확충해줘야 전월세 가격 안정 시키는 역할 할텐데 그 부분을 국가가 하지 못하고 있음
- 문제점 1) 너무 안 짓는다 2) 있던 것도 10년 후 분양 후 판다

🍀lh공사입장 ) 택지 매각 - 개발 이익 / 분양 전
- 매각 대금 그 돈으로 장기임대주택을 만들어야 하는 명분이 없음

🍀2017년 공급 정책 실패
- 시중에 집값 잡으려고  충분하다고 얘기 한게 아니라 공급이 충분하다고 생각해서 건설 안함? 주택 보급율이 100프로 넘고 장기 공급임대주택을 많이 공급해왔기 때문에 그래서 느슨하게 정책 편 것
  →  주택 보급율이 100프로 넘어도 다주택자 존재 과감하게 정책을 폈어야 집값 상승 막을 수 있을텐데…

 → 공공역할을 못해 공공임대주택 거주할 수 있는 수요 줄어 풍선효과로 민간 side로 몰리고 전세값 오르고 매매가도 따라 오름

🍀공공임대주택 많이 안 짓는 이유) -  싸게 임대를 내야하는데 운영적자 ?
(반대의견 ) 
- 국민임대/영구임대 ; 매각할 수 없음 매각대금 없음 →  그러나 100프로 적자라 할 수 없음. 30년 뒤에 그 지역에 짓더라도 재건축 하면 용적률 올릴 수 있고 초과되는 용적률에 대해서는 개발 이익을 발생할 수 있음
- 30년 뒤 인구 줄어 임대 주택 수요 없을 수도 있어 정부 결정으로 그 지역 임대 주택을 안 할 수도 있어 무조건 적자라 할 수 없음

🍀공공임대주택 lh공사 돈으로?
- 영구임대 : 국가재정에 85% 세입자보증 15% lh가 관리운영으로 수선 수리비
- 국민임대 행복주택(신혼부부) : lh공사
- 길게보면 땅 살 때 싸게 샀고 팔 때 제 값 주고 팔면 되는데 왜 안할까..?

→  자금 회수 빨리 해야 좋고 회사 손익계산서나 재무상태표에 부정적 영향 미칠 경우 공공기관은 재무건전성이 평가에 포함되 있어 그에 따라 성과급이 결정되기 때문에 직원 입장 예민
(사실 평가가 잘못 된 것임 정부기관이 적정한 마진만 내면 그 이상은 재무평가에서 제외 해야하지 않을까..?)
- 국가 예산 한정 국가 입장에서 국가 재정 최소화하면서 공기업이 알아서 공공임대주택을 늘리길 바라는…정부 의지가 중요하지 않나?

🍀수요에 따라 임대 주택이 필요
  - 거주 개념(전월세, 다른 투자) vs 소유 개념(분양, 집 값 오르고 있으니 분양해 집 값 잡히지 않나, 장기공공임대주택도 분양 전환해 공공물량으로 내놓아라, 100프로 분양 루마니아(선진국 아님))

 

🍀 상기신도시에도 공공임대주택이?

 - 상기신도시도
 (1) 택지 개발해서 건설사들이 민간에 매각하는 부지

 (2) lh공사나 경기도 시공사가 직접 개발 지역 

 주변시세에 6-80%로 결정

- 현재 주변시세가 많이 올라 80%라 하더라도 고가가 될 수 있음 이게 맞는 정책인가? 
  → 주변시세와 상관없이 원가 계산해서 적정 마진으로 해서 그 가격에  공급하면 집값 안정에 도움 되지 않을까?

- 임대주택, 장기임대주택 portion 아직 정해져 있지 않음

 

🍀 도심 형성된 대도시에서는 공공임대주택 어떻게 공급해야 하는가? 규제 완화 필요하지 않나...?

- 사람들이 출퇴근 쉬운, 서울에 지을 여력이 없는 거.. 

- 도심 형성된 대도시에서는 공공임대주택 어떻게 공급해야 하는가?

- 3종 주거지역/ 2종 주거지역 용적률 정해져 있음

- 선진국들은 도심 고밀화  외곽 갈수록 그린벨트로 자연보호  

  →  용적률 규제 완화 ; 서울에 역세권에는 용적률 규제 풀고 서울 외곽 지역에는 그린펠트로 보존

- 재정비사업 ; 재건축/재개발 지역들은 수익성이 안 좋으면 민간이  안 들어오므로 과감하게 공공이 들어가서 세입자 보호하면서 용적률을  올려서 싸게 공급하는 방안 (국토부도 알고 있음)

 

 

---

◾️주식시장

- 어제 유럽 증시 3% 빠짐
- 원인) 델타 변인 확산 
- 국채 5% 유가 7% 주가 2% 내려감- 유가가 많이 내린 이유는 opec 아랍에미레이트 사우디아라비아 갈등 -> 아랍에미레이트 의견을 들어줘 증산 합의- 유가 관련 공급 측면에서 코로나 이전보다 감산 합의했고 내년4월까지- 사우디 러시아 아랍에미레이트도 생산량 늘리기로
- 원인) 지금이 고점 내년은 내려가지 않을까 하는 우려가 반영된 것이 아닌가 - 돈을 너무 많이 풀어 경기 둔화 되더라도 돈을 더 푸는 게 아니라 인플레이션 부담이 남아있어 긴축으로 간다는 게 문제- 경기가 고점 치고 내려가 위험자산 투자보다는 에너지 원자재 경제성장에 대한 낙관적 전망보다는 채권 급등(금리상승) - 저성장 자산배분 전망- 백신 접종 중요 사망자 감소 아마 여름 내내 이럴 것 겨울에 확진자 늘어도 강도는 떨어질 것 - 그동안 쓴 게 많아서 추가로 경기부양 어려울 것